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鬼灭之穴渚光绪

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一二线城市住房新增用地不足,新建商品房供不应求,已经进入存量房时代;而三四线城市在经历库存去化周期后,购房需求得到进一步满足,购房能力逐步削减,增量房时代已不可持续。从存量数据看:根据国家统计局最新公布的数据,2016年城镇人口为7.93亿人,人均住房建筑面积为40.8平方米,商品房均价7476元/平方米。由此估算,城镇住房面积共计323.533亿平方米,城镇住房总价值约为241.9万亿元,这仅是2016年末的数据,暂未考虑2017年后房价的上涨。如果考虑到2017年至今的房价涨幅,一线城市,如北京、上海、广州、深圳在2017年初以来房价分别上涨9.14%、8.75%、50.72%、6.63%;部分二线城市如杭州房产热炒,2017年初至今房价涨幅24.12%。成都房产投机氛围浓烈导致政府限价,2017年初至今房价涨幅39.93%。重庆上涨67.51%;此外三四线城市由于货币化安置,房价大涨远超50%,综合保守估算目前城镇房产价值已高达至少350万亿,已超过GDP规模4倍。2017年商品房销售额为13.37万亿元,仅占全国住房总价值的3.82%。从新建房屋竣工面积角度来看,自1999-2017年,全国房屋竣工总面积已达128.1亿平方米(上述城镇住房面积还包括老房),2017年竣工面积为10.15亿平方米,仅为全部的不到8%。存量房面积及价值均已存在相当庞大的规模。

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从市场成交来看,9月市场整体稳中微降,一线城市同比增长44%,二、三线城市市场热度小幅回落。克而瑞监测的数据显示,9月,29个重点城市成交量同比、环比均小幅微跌。在供应明显放量的前提下,成交持续低迷,市场热度下降。受成交回落影响,9月近七成城市的库存量小幅回升,南京、武汉、重庆环比上涨最为明显,其余城市涨幅均不超过10%。除北京、上海、济南、长春、无锡、福州外,其余重点城市商品住宅消化周期环比显著拉长。

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